Les prêts immobiliers ...

Il ne s'agit pas, ici, de détailler toutes les offres existantes sur le marché (très variables et en très grand nombre), mais de fournir une explication schématique des financements les plus courants.
Nos conseillers pourront vous étudier des offres adaptées à votre situation, aux taux en vigueur.

Réservé à ceux qui ont ouvert un compte ou un plan épargne logement, ces prêts sont particulièrement séduisants puisqu'ils sont consentis à des taux allant de 3 à 6,32% hors assurance. Les prêts liés à l'épargne logement peuvent atteindre 150 000F s'ils sont issus d'un compte et à 600 000F lorsqu'ils proviennent d'un plan épargne logement.

Dès l'ouverture d'un plan épargne logement, vous devez verser au moins 1500F au départ, puis 300F par mois ou 900F par trimestre. Le montant total des versements ne peut dépasser 400 000F. La durée minimale de la phase d'épargne est limitée à quatre ans avec un maximum de dix ans. Depuis quelques années, le taux de rémunération du PEL n'a pas cessé de baisser, à savoir :
- avant le 7 février 1994 : 6%
- entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 : 5,25%
- entre le 23 janvier 1997 el le 8 juin 1998 : 4,25%
- entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 : 4%
- depuis le 26 juillet 1999 : 3,60%
Ces fameux intérêts acquis sont essentiels puisqu'ils vont déterminer les droits après. Autrement dit, plus les intérêts obtenus sont élevés et plus le montant du prêt est important? Pour le connaître, il suffit alors d'appliquer un coefficient particulier ( variable selon la durée du prêt) aux montant des intérêts que vous avez acquis et qui figurent sur le relevé de votre plan.
Bon à savoir : Pour accroître vos droits à prêt calculés en fonction des intérêts, vous pouvez aussi obtenir ceux d'autres membres de votre famille par une cession de droits même s'ils proviennent d'un compte épargne logement.

Choisir le moment opportun :
Vous pouvez solliciter un prêt normalement à l'expiration de la quatrième année. Si des ennuis financiers vous obligent à interrompre votre prêt, vous pouvez le faire dès la deuxième année mais vous perdez le bénéfice de la prime d'Etat et de vos droits à prêt au titre du PEL.
Toutefois, vous êtes autorisés à transformer votre plan en compte épargne logement ( voir plus bas ).
Si vous avez fait l'effort d'épargner chaque mois pendant quatre ou cinq ans, vous pourrez obtenir un prêt d'un montant maximal de 600 000F ( si vous avez accumulé suffisamment d'intérêts) et remboursable au taux privilégié de 6,32% pour les plans ouverts avant le 7 février 1994. Pour ceux ouverts entre cette date et le 22 janvier 1997, le taux est de 5,54%. Entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1998, le taux est de 4,80%. Entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999, le taux est de 4,60%.Depuis le 26 juillet 1999, il est de 4,31%. Si cette formule vous paraît trop rigide, le compte épargne logement répondra peut-être mieux à vos attentes.

Plus souple que que le plan, le compte vous laisse toute latitude pour effectuer les versements désirés (500F minimum) et retirer à tout moment les sommes déposées à condition de conserver au moins 2000F (le montant maximal du dépôt ne peut pas dépasser 100 000F). En revanche, votre épargne est moins bien rémunérée : entre le 16 février 1994 et 14 juin 1998, et le taux de rémunération est de 2,25%. Entre le 15 juin 1998 et le 31 juillet 1999, le taux est de 2%. A compter du 1er août 1999, il est de 1,50%.
Chaque membre de votre famille peut ouvrir un compte et les intérêts acquis peuvent se cumuler pour obtenir un prêt plus élevé car, rappelons-le, le montant que vous pouvez emprunter varie en fonction des intérêts accumulés et de la durée du remboursement.
Sachez aussi que vous n'êtes pas définitivement liés à l'établissement que vous avez choisi pour ouvrir votre compte puisque vous pouvez obtenir le transfert de votre compte dans autre établissement habilité à effectuer des opérations d'épargne logement si ce dernier donne son accord. Mais vous ne pouvez choisir deux banques différentes pour ouvrir un compte et un plan car ces deux produits doivent être tenus par le même établissement.
Pour connaître le montant de votre prêt qui ne peut être supérieur à 150 000F, il suffit de multiplier les intérêts acquis par le coefficient correspondant à la durée du prêt.

Si chaque membre de votre famille (parents, enfants) peut ouvrir un compte, chacun peut aussi obtenir un prêt. Vous pourriez ainsi être tentés de solliciter plusieurs prêts pour financer l'achat d'une même résidence à un taux privilégié. Mais ne vous faites pas d'illusions car la somme de ces prêts issue d'un compte épargne logement ne peut excéder 150 000F.
Quand emprunter ?
Vous pouvez emprunter lorsque le compte est ouvert depuis au moins dix huit mois et que les intérêts acquis s'élèvent au moins à 500F pour une acquisition, à 250F pour des travaux d'agrandissement ou d'extension et à 150F si vous décidez de réaliser des travaux d'économie d'énergie.
Bon à savoir :
Ce délai de dix huit mois pourra être de un an si l'on vous cède des droits provenant d'un compte ouvert depuis plus de dix huit mois. Ces conditions réunies, vous pourrez solliciter un prêt épargne logement au taux de 3% remboursable sur une durée variant de deux à quinze ans (3,75% entre le 16 février 1994 et le 14 juin 1998 et 3,50% entre le 15 juin 1998 et le 31 juillet 1999).

Le prêt à 0% est entré en vigueur le 1er octobre 1995. Il consiste en une avance de trésorerie, remboursable sans intérêts, sur une période plus ou moins longue selon vos revenus. Cette avance est distribuée par toutes les banques. Le prêt à taux 0% est réservé aux ménages qui désirent acquérir leur résidence principale. Mais depuis le 1er novembre 1997, ce financement est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Pour prétendre au prêt à 0%, vos revenus ne doivent pas être supérieurs à un plafond variable selon la situation géographique du logement.
Sachez que c'est à partir du revenu imposable du foyer que se fait l'attribution du prêt.
Souvenez-vous, si vous souhaitez un prêt en 2000, ce seront les revenus de 1998 qui seront considérés.
Le montant de l'avance diffère selon la taille de la famille et la localisation géographique du logement. Il peut varier entre
70 000F et 180 000F.
La durée du remboursement du prêt à 0% est d'autant plus longue que les revenus sont modestes.

Revenu imposable (en francs)	% de l'avance différée	durée du remboursement du différé	% de l'avance non différée	durée maximale de remboursement de la part non différée
moins de 82 901 82 901 à 103 600 103 601 à 124 300 124 301 à 145 000 145 001 à 165 700 165 701 à 186 400 186 401 et plus	100% 75% 50% - - - -	48 mois 36 mois 24 mois - - - -	- 25% 50% 100% 100% 100% 100%	15 ans et 6 mois 15 ans et 6 mois 15 ans et 6 mois 15 ans et 6 mois 13 ans et 6 mois 10 ans 7 ans

Exemple : votre revenu imposable est compris entre
82 901F et 103 600F. Vous remboursez en même temps
que le prêt principal un quart de l'avance à taux 0%. A l'échéance du prêt principal, soit au bout de quinze ans et six mois maximum, vous remboursez les trois quart restant sur une période de 3 ans. L'avance à taus 0% ne peut en aucun cas constituer le financement principal de l'opération puisqu'elle est limitée à 20% du financement total. Elle est cumulable avec tout autre prêt (PAS, PC, prêt épargne logement, prêt 1% à caractère social ...)

Ces prêts, les plus usuels, ont un taux invariable de la première à la dernière échéance. Par exemple : 6,60%.
Les prêts à taux fixes se divisent en deux catégories : ceux qui ont une échéance constante et ceux qui ont une échéance modulable. Les premiers sont les plus sécurisants car dès le départ l'emprunteur connaît la durée et le montant de ses remboursements mensuels et ce, pendant toute la durée du prêt. Mais si les taux viennent à baisser, vous continuerez toujours à rembourser au prix fort. En revanche, si les taux augmentent, vous êtes protégés contre cette hausse. Les prêts à échéances modulables permettent de moduler vos échéances à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution de vos revenus ou de vos charges. En pratique, le montant de la modulation est plafonné entre 10 et 30% de l'échéance initiale. Cela entraîne un raccourcissement de la durée du prêt, donc une réduction du coût de l'emprunt.

Le prêt à taux variable semble au départ moins élevé que le taux fixe. Actuellement leur taux oscille entre 4,50% et 6%. En revanche, il est suceptible de varier périodiquement (généralement chaque année) à la hausse comme à la baisse en fonction d'un indice connu au départ. Comme pour le cas précédent, les banques vous proposeront de choisir entre plusieurs formules : d'une part, les prêts dont seules les mensualités peuvent variées, d'autre part, ceux qui verront leur durée raccourcir aou se ralonger et, enfin, ceux qui connaîtront une variation tant au niveau du montant des échéances que de la durée de remboursement.
Souvent des buttoirs sont prévus ainsi que la possibilté de transformer les taux variables en taux fixes.

nombre de personnes du ménage	*Ile de France*	*Régions*
1	145 000	124 300
2	186 400	165 700
3	207 100	186 400
4	227 800	207 100
5 et plus	248 500	227 800