La S.C.I. ...

Vous souhaitez un logement à plusieurs, transmettre un bien immobilier ou acquérir des locaux pour votre entreprise ?
La Société Civile Immobilière (S.C.I.) peut vous permettre de réaliser vos projets. Mais attention, apparemment simple dans sa constitution, cette " société" est plus complexe qu'il n'y paraît. D'où la nécessité de bien en connaître son fonctionnement si vous ne voulez pas vous brûler les ailes .

Des associés :
Pour constituer une S.C.I., il suffit que vous soyez au moins deux. Libre à vous de choisir ensuite qui bon vous semble. En effet, rien n'interdit à deux concubins, deux époux, un couple et ses enfants, des frères et soeurs, voire des amis de s'associer.
Un objet :
Une société ne saurait exister sans un "objet" déterminant précisément le secteur d'activité fixé par les associés. Par définition une S.C.I. ne peut avoir qu'un objet civil : acquérir et posséder un (ou plusieurs) bien(s) immobilier(s). Elle ne peut donc pas acheter pour revendre (sauf cas exceptionnel) ou opérer des transactions ...
Des apports :
Chaque associé doit faire un apport dont la valeur n'est pas obligatoirement égale. Il peut s'agir d'une somme d'argent, d'un bien immobilier (en totalité ou en partie), de meubles, de matériel ...L'ensemble des apports constituent le capital social de la société. Chaque associer reçoit en retour un certain nombre de parts sociales correspondant à la valeur de son apport.

A savoir :
L'apport d'un bien à une S.C.I. est fiscalement assimilé à une vente et déclenche le mécanisme de taxations des plus-values. La plus-value imposable résulte de la différence entre la valeur des parts et le prix d'achat du bien apporté ou sa valeur vénale s'il a été reçu par succession ou donation.
Participation aux résultats :
Tous les associés participent aux résultats de la S.C.I. , qu'ils soient bons ... ou mauvais. Vis à vis des créanciers, les associés sont responsables des dettes de la société sur tous leurs biens à proportion de leurs parts dans le capital social. Un créancier peut donc se retourner contre les associés après avoir engagé une procédure infructueuse contre la S.C.I.

Ils sont le "moteur de la S.C.I. C'est en quelque sorte son" règlement". Obligatoirement établis par écrit, ils peuvent êtres rédigés par actes "sous seing-privé", c'est-à-dire uniquement entre les associés, sans le concours d'un notaire. Ce sera cependant à vos risques et périls ! En effet, compte tenu de la complexité des formalités de constitution et de la rédaction des statuts, mieux vos recourir aux services d'un notaire et établir un acte notarié. Les conseils du notaire sont d'ailleurs indispensables lorsqu'il y a apport d'immeuble ou présence des deux époux dans la S.C.I.

La S.C.I. permet d'éviter ces écueils. Tout d'abord, contrairement à l'indivision, c'est la règle de la majorité qui joue. Ensuite, un associé aura beaucoup de mal à sortir sans l'accord des autres, le cadre de gestion de la S.C.I. prévoyant que les associés ne peuvent se retirer que "pour motifs justes" (article 1869 du code civil).
Cependant, rien n'empêche les associés de prévoir dans les statuts des facultés de retrait et de cession de parts.

La S.C.I. peut s'avérer très utile pour des concubins qui souhaitent réaliser un projet immobilier et, au-delà, assurer au survivant la possibilité de garder le logement sans être inquiété par les héritiers du défunt. Si deux concubins optent pour cette formule, c'est la S.C.I. qui achètera le bien grâce aux fonds apportés par chacun. Ils seront alors associés et seront titulaires de parts sociales proportionnelles à leur apport. Le bien acheté appartiendra à la société. Au décès d'un des concubins, à défaut de don ou legs en faveur du survivant, ses parts tomberont dans la succession et ce sont ses héritiers qui en bénéficieront. En revanche, les héritiers ne pourront pas contraindre le concubin survivant à dissoudre la société et à vendre l'immeuble dès lors qu'il possède la moitié des parts.

La S.C.I. peut être utile pour transmettre un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire ou dont l'acquisition se fait après la constitution de la S.C.I.
Il est possible de procéder à une donation de parts de cette société à ses enfants. Cette opération présente des avantages fiscaux dans la mesure ou les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale des parts. Par ailleurs, pour fixer la valeur des parts données, on prend la valeur de l'immeuble moins les dettes. Les droits de succession sont donc calculés sur l'actif net de la société. Mais attention : ce type d'opération est surveillé par le fisc, toujours prêt a y voir un abus de droit c'est-à-dire la seule recherche d'un intérêt fiscal. Les services d'un notaire vous éviteront tout problème.

Commerçant, artisan, professionnel libéral ont parfois intérêt à recourir à la S.C.I. pour acquérir ou édifier des locaux professionnels qu'ils loueront ensuite à l'entreprise exploitante ou au professionnel. En dissociant le patrimoine professionnel et privé, la S.C.I. présente plusieurs avantages :
- les biens sociaux sont à l'abri des poursuites des créanciers de l'un ou l'autre des asociés. Seules les parts sociales de l'associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles sociaux.
- les loyers sont déductibles des bénéfices de l'entreprise ou du professionnel locataire.
- l'entrepreneur peut facilement partager ses biens entre ses enfants en attribuant l'entreprise au plus apte à continuer l'activité et en donnant des parts de S.C.I. aux autres.

Exemple : Antoine et ses 3 frères rêvent depuis longtemps d'acheter une maison au bord de la mer pour y passer les vacances. Ils hésitent entre l'indivision et la S.C.I.
Certains aspects de la S.C.I. peuvent faire penser à l'indivision . Dans un cas comme dans l'autre, il s'agit d'un moyen de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs.
L'indivision, présente des difficultés d'application puiqu'en principe tous les actes importants (travaux, location, ...) doivent être décidés à l'unanimité. D'où le risque de blocage en cas de conflit entre indivisaires. Par exemple si l'un d'eux refuse de donner le bien en location, il faut recourir au tribunal. D'autre part selon l'article 815 du code civil, "nul n'est censé rester dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué". Chacun des indivisaires peut donc à tout moment demander la vente de l'immeuble aux enchères devant le tribunal. Pour pallier à un tel risque, le code civil a prévu des conventions dont la durée ne peut cependant pas excéder 5 ans.